2020년 1월 주택가격동향 및 분석-수도권 외곽 상승, HUG 고분양가 기준 재검토, 부동산투자모형1월, 한국감정원 리포트 리뷰 볼까요

지난해 10월 11월 국토부, KDI의 부동산 관련 리포트 중 전세 가격 분석에서 너무 실망한 나머지의 어떤 자료를 앵커링해야 하는지는 기대한 중이었습니다. 일단 올해는 한국감정원 월간 보고서를 꾸준히 리뷰하기로 결정했습니다. ㅋ

>

분홍,빨간색은상승,하늘,파랑새는하락을나타냅니다. 서울 수도권을 보면 분홍색이나 빨간색이에요. 사실 저는 2월 보고서가 기대됩니다. 우한 폐렴 사태 속에서 서울 수도권 매매, 전세 부분에서 유동성이 강한지 단기 악재(바이러스)가 강한지 궁금합니다.먼저, 보고서의 기본적인 가정(표본 관련 재설계 사항, 그리고 용어)과 내용을 공유하고, 자신의 분석과 뉴스 기사, 모형을 소개하는 순서로 글을 써나가겠습니다.

>

감정원 리포트의 평균 및 중위 가격 등에 대해서는 표본 분포에 민감하게 반응하는 지표이지만, 표본의 전면 개편(확대, 보정-표본의 재설계 시기:’17.12월 표본 보정 시기:’14.12월’15.7월’16.9월’19.1월’20.1월)시 지수 변동률( 같은 조건은 아니다)와 다를 수 있으며, 시계열적 해석을 유념하라고 단서를 달고 있습니다.​ 그리고 표본 수가 ’20년 1월로 변경됐지만 아파트의 표본 수가 늘어났고 단독은 유지되었습니다. 실제로 국민이 체감하는 상품의 표본수를 늘린 것이고, 물가 산정 통계에도 이런 종류의 표본수, 상품이 주기적으로 실생활과 연동해서 변경되어야 하지 않을까 생각합니다.-;;

월세에 대한 용어 정의를 어떻게 했는지만 포스팅했는데, 한국감정원 보도자료(한글파일)의 Q/A를 체크하면서 용어 정의, 표본, 가설 등 어느 기반 위의 리포트인지 확인하는 것이 좋습니다. ㅋㅋ

아파트를 포함해서 전반적인 집값, 전세가격, 월세가격이 상승한 상황입니다. 스태그플레이션이라고 계속 주장해온 부분(편향)에 대한 확증이 또 나왔다는 생각입니다. 스태그, 인플레이션, 디플레이션에 관해서는 다른 포스팅으로 정리하도록 하겠습니다.^^.

정부의 규제 풍선 효과로 서울 강북 일부 지역은 상승폭이 확대됐고,대부분의 서울 수도권은 상승폭 축소,즉 상승은 하되 그 폭이 작아졌다고 보고 있습니다.​ 디테일한 풍선 효과를 표출하기는 어렵지만 12.16대책으로 상승 폭이 줄었다고 보고 있습니다. 하지만 이렇게 줄어든 상승폭이 숨죽여 가만히 있지 않기 때문에 문제가 되는 것입니다.​ 몇억씩 움직이는 ‘ 미친 주택 가격’수원 대장의 아파트 매물은 없는 가운데 s://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popular_day&oid=015&aid=0004286699&date=20200209&type=1&rankingSeq=5&rankingSectionId=101

즉, 집값 상승의 이유를 위 뉴스 기사와 같이 국지적, 미시적 원인에 적용시킬 수 있습니다. 하지만 지금의 상승은 유동성 물결이 주요지역의 규제와 앙상블로 맞물려 수도권 외곽의 유력지역으로 넘쳐흐르는 흐름이라고 보는 것이 정확하지 않을까 싶습니다.수원의 구도심과 영통지역은 규제지역으로 지정될 것입니다. 근데 그 이후에는 안 봐도 비디오예요. 가까운 용인, 화성 일부 지역에 유동성이 다시 폭주할 것입니다. 또다시 해당 지역의 우수한 인프라를 설명하고 집값 상승 이유를 대기도 하지만 유동성(액체괴물 성격-점액질 액체) 풍선효과, 비규제지역 집중, 그 이상도 이하도 아니라는 생각입니다.​

>

​​

지겹게 많이 반복했는데… 저는 미시적인 집값 상승을 전셋값으로 판단할 수 있다고 생각하며 입주물량과 함께 단기적으로 가장 강력한 집값 모멘텀이라고 생각합니다.수원지역 집값 상승의 근간에는 전셋값 상승이 있었습니다. 수도권 외곽 주택이 역전된 저는 서울 강동,수도권 외곽 매매 시세를 계속 모니터링해왔습니다.따라서 전세가격에서 의미 있는 상승을 하고 있다는 것을 알고 있었습니다.이 부분이 공식적인 보고서로 표시되었고, 저는 유동성 확장이라고 확인 편향을 하고 있는 것입니다. 팁을 드리자면 수원이 규제 지역으로 지정되면 바로 옆 용인, 화성 지역에 투자할 경우 단타매매 차액의 관점에서 나쁘지 않다고 생각합니다.​​

집세는 매트리스적이지 않은 레알 세계를 알 수 있는 단서로 생각하고 있습니다. 제 부동산 포트폴리오에는 서민들이 월세로 살 수 있는 수도권 택지지구의 소형 아파트가 포진되어 있습니다.이들 물건이 유동성 확대를 배제한 실물 가격을 측정할 수 있는 뷰를 제공하겠다는 생각입니다.수도권 월세 상승폭 축소입니다. 유동성은 주택 매매가와 전세가에 막대한 영향을 미치지만 월세가격은 레알의 현실을 드러내지 않을 수 없습니다.전반적인 경기가 좋지 않다는 것이 매매 보증금에 비해 상승폭이 더딘 월세에서도 알 수 있습니다. 이런 상황인데도 앞으로 월세 증가폭이 확대된다면 저는 그 원인으로 보유세, 종부세, 소득세 등 조세부담의 일부 전가라고 볼 생각입니다.HUG고분양가 심의기준 검토에 대한 뉴스 기사를 소개하며 저의 견해를 마지막으로 정리하고자 합니다.HUG, 고분양가 심의기준 변경 검토둔촌 주공 등 분양력 받고 있는지 s://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOD&mid=sec&oid=001&aid=0011387663&isYeonhapFlash=Y&rc=N

국가 정도 규모의 군집 유기체에서 짜내는 규제 정책을 지속적으로 시행하면 의도하는 플러스 리워드는 시간적 공간적 한계가 명확하고 제한적인 반면 의도하지 않은 마이너스 리워드는 시간의 흐름에 따라 비대칭적, 측정이 불가능할 정도로 커질 수 있습니다.너무 단편적이고 근시안적인 정책 퍼레이드가 이어지면서 악마가 있다는 디테일을 기초적인 시뮬레이션(몬테카를로 시뮬레이션)으로 포착하는 작업조차 할 수 없는 것 아닌가 싶습니다.정책을 만드는 사람은 옵션전략, 확률, 기대치, 임계점에 대한 개념이 필요합니다. 마이너스의 임계점에 이르는 옵션을 줄이고 플러스의 임계점에 이르는 옵션을 늘리는 생각의 작업 없이 단편적이고 임기응변식 정책을 지속적으로 펼친다면 시간이 지나면서 마이너스의 리워드를 온몸으로 받는 사람은 대부분 국민일 것입니다.임계점을 정확하게 측정할 수는 없지만 임계점에 이르게 하는 요인은 알고, 그것들이 쌓이지 않도록 해야 한다. 인생의 확률은 기대치 공식으로 계산할 수 없다(부동산 투자의 요체 스핀 오프)안 s://blog.naver.com/piersn/221725960064