1가구1주택 종합부동산세 과세특례 – 한시적 2주택자, 상속주택, 저가주택, 임대주택, 부부공동명의 등 7종
일시적으로 2주택자 등 1가구 1주택자로 인정되는 경우 종부세 납부세액 산정 절차가 약간 다릅니다.
종합부동산세의 일반적인 내용에 대해서는 지난번 포스팅에서 자세히 정리해 보았습니다.
주택분 종부세 세율 중과세 납세의무자 과세대상 과세표준 합산배제 종합부동산세 대상일까? 얼마를 내면 되는지 궁금하시죠? 주택 종합부동산세는 이제 부자 과세가 아니다.
주택에 과세되는…blog.naver.com
그 중 1가구 1주택 특례규정에 대해 알아보겠습니다.
오늘 포스팅의 핵심은 종부세 납부세액 산출식을 보면 알 수 있듯이 주택분 종부세는 ‘공제금액’ 및 ‘세액공제(보유, 연령)’가 미치는 영향이 크다는 것입니다.
종부세 납부세액 산출식
(1)과세표준 = (공시가격 합계 – 기본공제금액) x 공정시장가액비율(60%)(2) 산출세액 = (1) 과표 x 세율 – (기납부) 재산세액공제 납부세액 = (2) 산출세액 – 세액공제(보유, 연령)(최대 80%) – 세부담상한초과세액
(1)과세표준 = (공시가격 합계 – 기본공제금액) x 공정시장가액비율(60%)(2) 산출세액 = (1) 과표 x 세율 – (기납부) 재산세액공제 납부세액 = (2) 산출세액 – 세액공제(보유, 연령)(최대 80%) – 세부담상한초과세액
이렇게 종부세에 영향을 미치는 두 가지가 1가구 1주택자에게는 혜택으로 주어진다는 거죠.
1세대 1주택자 종합부동산세 혜택 2가지(기본공제 증액+세액공제 가능) [1]과세표준 기본공제금액 6억→11억[2]연령 및 보유기간별 세액공제율 적용 가능
한시적으로 2주택 등 1가구 1주택자로 인정되는 경우 종부세 관련 세제혜택은 2가지가 있습니다.
기본(기존)주택 이외의 추가주택이 특례로 인정되어 아래 두 가지 세제혜택을 받더라도 과세표준 산정 시에는 모든 주택이 합산된다는 것도 주의해야 할 사항입니다.
[1] 첫째, 과세표준 산정시 공제금액이 6억에서 11억으로 상향조정되기 때문에 과세표준이 낮아집니다.
과세표준 = (공시가격 합계 – 공제금액) x 공정시장가액비율(60%)
과세표준 = (공시가격 합계 – 공제금액) x 공정시장가액비율(60%)
과세표준 = (공시가격 합계 – 공제금액) x 공정시장가액비율(60%)
[2] 또 하나는 산출한 세액에서 나이와 보유기간에 따라 산출세액 공제율(최대 80%)만큼을 뺀다는 것입니다.
납부세액 = (2) 산출세액 – 세액공제(보유, 연령)(최대 80%) – 세부담상한초과세액납부세액 = (2) 산출세액 – 세액공제(보유, 연령)(최대 80%) – 세부담상한초과세액1가구 1주택자 세액공제(한도80%) = 산출세액x(연령별 공제율+보유기간 공제율)1가구 1주택자 세액공제(한도80%) = 산출세액x(연령별 공제율+보유기간 공제율)위 공제율 결정시 보유기간 산정시 취득시기는 상속주택은 상속개시일(배우자가 상속한 경우에는 그 배우자의 취득일) 증여받은 주택은 등기접수 일정비 사업(재건축, 재개발 등)의 경우 멸실주택 취득일 지분으로 취득한 주택은 지분최초취득일 건물 또는 부속토지 취득일이 다르면 둘 중 첫 번째로 합니다.
그래서 공동주택이나 단독주택, 그리고 주거용 오피스텔 등 주택종합부동산세 절세를 위해서는 1가구 1주택으로 인정받는 것이 절세전략의 핵심 중 핵심일 것입니다.
주의해야 할 것은 1세대 1주택 여부 판단의 실익은 위 2가지 경우에 한합니다.
3주택 이상과 과표 12억 초과 시 중과세율 적용 여부 기준은 1가구가 아닌 1인 기준입니다.
예를 들어 한 가구에서 부부가 주택 2채씩 보유하고 있는 경우 4주택이 아닌 2주택으로 판단하기 때문에 과표합산 12억 이하면 중과세율 적용이 되지 않는 것입니다.
그럼 1가구 1주택자는 1주택만 소유해야 하는가?그렇지 않습니다.
2주택이라도 1주택으로 인정해주는 경우가 있습니다.
어떤 기준이 있는지 한번 볼까요?1세대 1주택자로 인정되는 기준 7개 한시적 신규주택 취득상속주택 지방저가주택 외 주택의 부속토지임대주택, 사원용주택 등 종합부동산세법 제8조(과세표준) 제4항 종합부동산세법 시행령 제2조의3(1세대 1주택의 범위) 종합부동산세법 시행규칙 제4조의5(1세대 1주택자 판단 시 주택수 산정 제외 신청)1가구 1주택자로 인정해 주는 기준은 과세기준일(6월 1일) 현재 다음 7가지 경우입니다.
아래 1, 2, 3, 4번(청색)의 경우 과세연도 9/16~9/30일까지 관할 세무서에 미리 특례신청을 해야 특례가 적용됩니다.
단, 이때 신청을 놓친 경우 정기 신고 기간(12월 1일~12월 15일)에 추가로 신청이 가능합니다.
(신청서: ‘1가구 1주택자 판단 시 주택수 산정 제외 신청서(갑)’)1가구 1주택자로 인정해 주는 기준은 과세기준일(6월 1일) 현재 다음 7가지 경우입니다.
아래 1, 2, 3, 4번(청색)의 경우 과세연도 9/16~9/30일까지 관할 세무서에 미리 특례신청을 해야 특례가 적용됩니다.
단, 이때 신청을 놓친 경우 정기 신고 기간(12월 1일~12월 15일)에 추가로 신청이 가능합니다.
(신청서: ‘1가구 1주택자 판단 시 주택수 산정 제외 신청서(갑)’)<특례 사후 미이행 시 추징> 다만 특례신청 후 이행을 하지 않은 경우에는 할인된 종부세에 이자를 포함하여 추징하는 점에 유의해야 합니다.
예를 들어 일시적으로 2주택으로 특례신청하여 종부세 할인을 받았음에도 신규주택 취득일로부터 2년 내 기존 주택을 양도하지 못한 경우에는 ‘경감된 세액+이자 상당 가산액’을 추징받게 됩니다.
그리고 한 가지 알아둘 것이 있습니다.
1세대 1주택자 세액공제 계산방법1가구 1주택자 특례를 적용할 경우 연령과 보유기간에 따른 세액공제 시 신경써야 합니다.
세액공제 금액은 아래의 계산식으로 계산되며, 기준(기존) 주택에만 공제율을 적용함을 알 수 있습니다.
1가구1주택 특례신청자 세액공제금액 계산 =최종산출세액x(1가구1주택 공시가격/전체공시가격 합계)x공제율*1가구1주택 공시가격=총공시가격-부속토지,신규.상속·저가주택 공시가격1가구1주택 특례신청자 세액공제금액 계산 =최종산출세액x(1가구1주택 공시가격/전체공시가격 합계)x공제율*1가구1주택 공시가격=총공시가격-부속토지,신규.상속·저가주택 공시가격연령별, 보유기간별 세액공제율 출처 : 국세청 홈페이지연령별, 보유기간별 세액공제율 출처 : 국세청 홈페이지주택분 종합부동산세 절세의 핵심이죠?오늘은 1가구 1주택으로 간주하는 특례규정과 혜택에 대해서 말씀드렸습니다.
다음 포스팅에서는 위 내용을 바탕으로 실제 사례를 통해 종부세를 계산하는 흐름을 이어가겠습니다.
합리적인 절세와 함께 정확하고 성실한 재산세 납부를 응원합니다.
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