안녕하세요! 오늘은 많은 분들이 헷갈려 하고, 또 궁금해하실 만한 ‘주택 수 제외 조건’에 대해 속 시원하게 이야기해볼까 합니다. 특히 신월성 같은 좋은 동네로 이사를 가고 싶거나, 새로운 청약을 노리시는 분들이라면 ‘혹시 내가 가진 집 때문에 불이익을 받는 건 아닐까?’ 하고 노심초사하실 텐데요. 저 역시 부동산을 알아볼 때 가장 신경 썼던 부분 중 하나였기에, 그 마음 충분히 이해합니다.
결론부터 말씀드리자면, 모든 집이 주택 수에 포함되는 것은 절대 아닙니다. 우리가 흔히 아는 것처럼, 취득세나 청약 시 주택 수를 계산하는 기준이 각각 다르고, 특정 조건을 충족하면 내 소유의 집이 주택 수에서 제외될 수 있다는 사실! 오늘 제가 직접 알아보고 경험했던 내용을 바탕으로, 2026년 최신 기준으로 꼼꼼하게 팩트 체크해 드릴게요.
🚩 혹시 나도? 취득세 폭탄 피하는 ‘이것’
집을 새로 구매할 때 가장 먼저 부딪히는 게 바로 ‘취득세’죠. 특히 다주택자가 되면 세율이 확 뛰기 때문에, 보유 중인 집이 주택 수에 포함되는지 여부는 정말 중요합니다. 제가 알아본 바로는, 2025년 1월 2일 이후에 취득하는 경우, 공시가격 2억 원 이하의 지방 아파트는 취득세 산정 시 주택 수에서 제외될 가능성이 높습니다.
* 핵심은 ‘공시가격 2억 이하’: 대구 같은 비수도권 지역이라면 이 기준이 적용됩니다. 덕분에 이 기준을 충족하는 집을 추가로 매수해도, 기존 집 때문에 다주택자 중과세율을 피할 수 있다는 점이 가장 큰 매력이죠. 6억 원 이하 주택에 적용되는 1% 기본 세율로 취득세를 낼 수 있으니, 절세 효과가 상당합니다.
* 주의! 수도권은 기준이 달라요: 수도권은 이 기준 금액이 1억 원으로 더 낮으니, 거주하시는 지역의 기준을 꼭 확인하셔야 합니다.
* 이런 아파트는 예외!: 다만, 재개발이나 재건축 같은 정비구역에 속한 아파트는 아무리 공시가격이 낮더라도 주택 수에 포함될 수 있다는 점, 꼭 기억해두세요.
🚀 새 아파트 청약, ‘무주택자’ 인정받는 마법
이번에는 새 아파트 청약에 관심 있는 분들을 위한 꿀팁입니다. ‘청약’에서는 ‘무주택 세대’라는 조건이 매우 중요하죠. 하지만 ‘소형·저가주택 특례’를 잘 활용하면, 집이 있어도 무주택자로 간주되어 청약 기회를 잡을 수 있습니다.
* 두 가지 조건만 충족하면 OK:
* 전용면적 60㎡ 이하: 생각보다 작은 면적이죠?
* 공시가격 기준: 대구 같은 비수도권은 1억 원 이하, 수도권은 1억 6천만 원 이하입니다.
* 일반공급 청약이라면 희망 UP!: 이 조건을 만족하는 아파트를 1채 보유하고 있다면, 민영주택 일반공급 청약에서는 무주택자로 간주될 수 있습니다. 다만, 노부모 부양 특별공급 등 일부 특별한 청약 전형에서는 이 혜택이 적용되지 않을 수도 있으니, 지원하려는 청약 공고를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.
🚨 잠깐! 모든 세금에서 제외되는 건 아니에요
여기서 정말 중요한 이야기를 해드릴게요. 앞서 설명드린 취득세나 청약에서 주택 수가 제외된다고 해서, 다른 모든 세금에서도 자동으로 빠지는 것은 절대 아닙니다. 이 부분에서 많은 분들이 헷갈려 하시고, 예상치 못한 세금 폭탄을 맞는 경우도 있으니 제 경험을 바탕으로 명확하게 짚어드릴게요.
* 재산세: 이건 정말 얄짤없습니다. 공시가격이 아무리 낮아도, 보유한 집이라면 무조건 재산세 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 각 집의 공시가격을 기준으로 개별적으로 재산세가 부과되니, 이 점은 꼭 인지하셔야 합니다.
* 종합부동산세(종부세): 아쉽게도 종부세 계산 시에도 보유 중인 집은 과세 대상 주택 수에 포함됩니다.
* 양도소득세: 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 때, 기존에 가지고 있던 소형 아파트가 주택 수에 포함되는지를 반드시 확인해야 합니다. 만약 이 집 때문에 1세대 1주택 요건을 충족하지 못하면, 비과세 혜택을 받지 못하고 상당한 양도세를 내야 할 수도 있습니다. 집을 팔기 전에 반드시 전문가와 상담해보시는 것을 추천합니다.
📊 혼란스러운 여러분을 위한 ‘결정판’ 요약표
| 구분 (세금 종류) | 주택 수 포함 여부 | 핵심 조건 및 비고 (2026년 기준) |
| :————— | :—————- | :———————————————————————————————————- |
| 취득세 | ❌ 제외 | 지방(대구 등) 공시가격 2억 원 이하 아파트 (수도권 1억 이하 / 재개발·재건축 정비구역은 제외) 2025.1.2 이후 취득분부터 |
| 청약 (일반공급) | ❌ 제외 (무주택 간주) | 전용면적 60㎡ 이하 & 대구 공시가격 1억 원 이하 아파트 1채 소유 시 (아파트 기준) |
| 재산세 | ⭕ 포함 | 공시가격 무관하게 보유 시 무조건 포함 |
| 종합부동산세 | ⭕ 포함 | 공시가격 무관하게 보유 시 과세 대상 주택 수에 포함 |
| 양도소득세 | ⭕ 포함 | 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에 포함됨 |
부동산은 정말 알면 알수록 어렵지만, 또 그만큼 제대로 알고 활용하면 엄청난 이득을 볼 수 있는 분야인 것 같습니다. 특히 대구, 신월성처럼 지역별로, 그리고 어떤 종류의 부동산이냐에 따라 적용되는 기준이 조금씩 달라질 수 있으니, 오늘 제가 알려드린 내용이 여러분의 현명한 결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
더 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 남겨주세요. 제가 아는 선에서 최대한 솔직하고 자세하게 답변해 드릴게요!